Aktualizácia: 28. január 2021

Týka sa vás daň z predaja nehnuteľnosti, ak ste zdedili alebo kúpili nehnuteľnosť a teraz ju chcete predať?

POZOR, aby ste nedoplatili na nevedomosť. Aj jeden deň vás môže stáť tisíce eur. Ak by vám vznikla povinnosť zdaniť príjem, okrem toho zo zisku z predaja musíte odviesť aj 14% poistné do zdravotnej poisťovne.

Daň z nehnuteľnosti nemusíte pri predaji platiť vždy

Zákonodarca myslel aj na prípady, kedy príjem za predaj nehnuteľnosti nie je potrebné zdaniť a považuje ich za príjem oslobodený od zdanenia. Ide o tieto prípady:

• pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia

POZOR: platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy

• pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením: 
  • a) po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia dedičom (pre prípad dedenia v druhom rade dedenia)
  • b) po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia poručiteľom (pre prípad dedenia v prvom rade dedenia)

POZOR: platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy

• pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom

POZOR: platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov

• pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov

POZOR: tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcie

• pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku

POZOR: platí pre nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy

Nadobudnutie

V Zákone o dani z príjmu sa často používa slovné spojenie moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva - v skratke nadobudnutie. 

Nadobudnutie podľa zákona môže nastať nasledujúcimi spôsobmi, a tým sa líši forma a čas nadobudnutia:

• ak sa nehnuteľnosť získala kúpou, výmenou alebo darovaním, nadobudnutie vzniká vkladom do katastra nehnuteľnosti

POZOR: Skontrolujte si dátum vkladu do katastra. Aj pár dní, ktoré delia podpis zmluvy a vklad do katastra, vás môže stáť tisíce eur na dani a odvodoch do zdravotnej poisťovne.

• ak sa nehnuteľnosť získala dedením, nadobudnutie vzniká smrťou poručiteľa (pri dedení v druhom rade), inak pre dediča v prvom rade dedenia platí dátum nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom
• ak sa nehnuteľnosť získala reštitúciou, alebo iným rozhodnutím štátneho orgánu, nadobudnutie vzniká dňom rozhodnutia, resp. dňom právoplatnosti rozhodnutia ak dátum nebol určený samotným rozhodnutím

POZOR: Skontrolujte si dátum rozhodnutia, resp. dátum právoplatnosti rozhodnutia. Aj pár dní, ktoré delia vydanie rozhodnutia a nadobudnutím právoplatnosti, vás môže stáť tisíce eur na dani.

Ako si znížiť daň z predaja nehnuteľnosti, ak ju musíte platiť? 

Ak nie je možné s predajom nehnuteľnosti počkať do doby 5 rokov od nadobudnutia, budú mať nasledujúce riadky pre vás cenu zlata. Pri predaji a následnom zdanení príjmov máte legálnu možnosť znížiť výslednú daň. Zákon o dani z príjmu vám pritom ponúka širokú škálu možností, ako znížiť základ dane (t.j. zisk z predaja) a ušetriť:

• uplatniť do výdavkov nákupnú, t.j. vstupnú cenu nehnuteľnosti
  • pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je výdavkom zaplatená kúpna cena
  • pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena zistená v čase nadobudnutia (znalecký posudok, rozhodnutie o dedičstve)
  • pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či by bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu alebo nie:
    • za predpokladu, že tento príjem bol oslobodený od dane z príjmu je výdavkom cena zistená v čase darovania (znalecký posudok)
    • ak by príjem nebol oslobodený od dane z príjmu je výdavkom obstarávacia cena, za ktorú darca túto nehnuteľnosť nadobudol
• pri predaji nehnuteľnosti si môžete uplatniť preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, resp. údržbu nehnuteľnosti
• pri predaji nehnuteľnosti si môžete uplatniť výdavky súvisiace s jej nadobudnutím (právne služby, poradenstvo, znalecký posudok, odmena sprostredkovateľovi predaja)
• pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste postavili vo vlastnej réžii, resp. dodávateľsky, si môžete uplatniť len priame výdavky na jej výstavbu a výdavky na predaj (faktúry od zhotoviteľa, zmluvu o dielo, úrok z hypotekárneho úveru, poplatky za znalecký posudok, poplatky za spracovanie kúpnej zmluvy, sprostredkovateľský poplatok a iné
• pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili na hypotekárny úver, do výdavkov je možné uplatniť:
  • zaplatené úroky z úveru voči banke, resp. sporiteľni
  • výdavky spojené s ukončením úverovej zmluvy, vedením účtu a pod.
• podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov sa za výdavky považuje aj povinné platené poistné z týchto príjmov.

Upozorňujeme, že ak sa predáva nehnuteľnosť spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. V prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za nehnuteľnosť.

Ak nehnuteľnosť vlastnia manželia, resp. viacerí spoluvlastníci:

• príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zahrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zahŕňa do základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere. Existuje však aj možnosť dohody v inom pomere. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je zhrnutá v obchodnom majetku a ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a slúži na dosiahnutie a udržanie príjmov z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom ju manželia na túto činnosť využívali. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve manželov, resp. v podielovom vlastníctve viacerých spoluvlastníkov, sa zaratúva podľa jednotlivých pomerov tak, ako je uvedené v liste vlastníctva. V rovnakom pomere sa zaratúvajú aj výdavky.

Tip na záver:

V daňovom priznaní uvediete príjem za predaj nehnuteľnosti a zároveň aj zodpovedajúce výdavky. Ak sú výdavky vyššie ako príjem v daňovom priznaní sa na stratu neprihliada.

Vylúčenie zodpovednosti:

Obsah článku je aktuálny k dňu jeho uverejnenia, ak nie je uvedené inak. Prosím berte na vedomie, že aktuálne články, blogy alebo videá na stránke mojedane.sk zahŕňajú všeobecné informácie o danej problematike a teda nepredstavujú odborné či daňové poradenstvo poskytnuté v konkrétnej situácii.